Bei der Vermietung dient die 25%-Grenze zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungsaufwand und Instandsetzungsaufwand. Bisher war nicht eindeutig, worauf sich diese Grenze bezieht. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einer Entscheidung aus 2024 klargestellt, dass der Nutzungswert bzw. die Nutzungsdauer der einzelnen Wohnung oder des Mietobjekts maßgeblich ist.

Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung

Das Steuerrecht unterscheidet im Bereich der Vermietungseinkünfte grundsätzlich zwischen:

1. Herstellungsaufwand (zu aktivieren)
2. Erhaltungsaufwand (sofort oder über 15 Jahre absetzbar)

Der Erhaltungsaufwand unterteilt sich weiter in:

• Instandhaltungsaufwendungen: Laufende Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes. Diese Kosten gelten als Betriebsausgaben und können sofort abgesetzt werden.

• Instandsetzungsaufwendungen: Größere Modernisierungsmaßnahmen, die den Nutzungswert erheblich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern. Diese müssen über 15 Jahre abgeschrieben werden.

25%-Regel als Abgrenzungskriterium

Eine Sanierung gilt als Instandsetzung, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Verlängerung der Nutzungsdauer um mehr als 25%.
• Austausch von mehr als 25% eines unselbstständigen Gebäudeteils (z. B. Fenster, Türen oder Dach), wodurch der Nutzungswert erheblich steigt.

Betrachtungszeitraum: Die 25%-Grenze wird innerhalb eines Kalenderjahres angewendet.

Bewertung: Entscheidend ist die Anzahl der ausgetauschten Elemente, nicht deren Größe oder Wert.

Bezugsgrößen für die 25%-Grenze

Der VwGH (26.9.2024, Ro 2023/15/0001) hat festgelegt, wie die 25%-Regel bei unterschiedlichen Vermietungssituationen anzuwenden ist:

• Vermietung einzelner Eigentumswohnungen: Jede Wohnung wird als eigene Einkunftsquelle betrachtet. Die 25%-Regel bezieht sich auf das jeweilige Mietobjekt.

• Vermietung eines gesamten Wohngebäudes: Die 25%-Grenze wird auf das Gesamtobjekt angewandt.

Wohngebäude vs. Bürogebäude – Steuerliche Behandlung

Die steuerliche Abschreibung von Instandsetzungsaufwendungen unterscheidet sich je nach Gebäudenutzung:

• Wohngebäude: Abschreibung zwingend über 15 Jahre.

• Andere Gebäude (z. B. Bürogebäude): Wahlmöglichkeit zwischen sofortigem Abzug oder 15-jähriger Abschreibung.

Fazit

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung hängt maßgeblich von der Einkunftsquelle ab.

• Vermietung einzelner Wohnungen: Jede Wohnung ist separat zu betrachten.
• Vermietung eines gesamten Gebäudes: Die 25%-Regel bezieht sich auf das Gesamtobjekt.
• Übersteigt der Austausch eines unselbstständigen Gebäudeteils (z. B. Fenster, Türen) 25% innerhalb eines Jahres, liegt eine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes oder eine Verlängerung der Nutzungsdauer vor → Instandsetzung → Abschreibung über 15 Jahre.
• Instandhaltungskosten bleiben sofort abzugsfähig.
• Bei Wohngebäuden gibt es kein Wahlrecht, bei Bürogebäuden hingegen schon.

Durch die klare Definition des VwGH ist nun eindeutig geregelt, wie die 25%-Grenze anzuwenden ist.

Stand: Februar 2025, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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